作者：阿茹汗

電腦屏幕上閃動(dòng)著七、八百條商鋪出租信息，一萬多人在尋找合適的商鋪，供需雙方提供的信息通過數(shù)據(jù)分析迅速完成配對，出租人和尋租人可以在第一時(shí)間獲取信息。這就是樂鋪市場運(yùn)營總監(jiān)李越超供職的平臺--利用“算法”，幫助商戶們找到他們最理想的開店地址。

技術(shù)在讓選址這件事變得簡單。事實(shí)上，不僅僅是那些數(shù)量龐大的個(gè)體商戶，大型零售品牌也在利用強(qiáng)大的數(shù)據(jù)能力，迅速完成他們的線下擴(kuò)張計(jì)劃，這是蘇寧小店在過去一年迅速布局500家店鋪的秘密。

不過，李越超發(fā)現(xiàn)，通過技術(shù)完成配對，只是商鋪選址的第一步，在零售業(yè)態(tài)多元化、線下實(shí)體布局競爭升級的當(dāng)下，選址的要求和標(biāo)準(zhǔn)比以前更精細(xì)，這對技術(shù)提出了更高的要求。

一年500家蘇寧小店

對于北京蘇寧的幾千名員工來說，為蘇寧小店選址是全員共同的任務(wù)，作為北京蘇寧小店的總經(jīng)理，宋銳更上心，上班路上、逛街之時(shí)、外出途中，他都會時(shí)不時(shí)留意：有空置商鋪嗎？這里適合開店嗎？有一次回家途中，他在小區(qū)隔壁的社區(qū)底商發(fā)現(xiàn)了一家店鋪，“離我家小區(qū)正好能完成3公里配送”。第二天，他把店鋪信息轉(zhuǎn)交至開發(fā)團(tuán)隊(duì)，不久，這里成為離宋銳家最近的蘇寧小店。

一位居住在順義區(qū)的蘇寧電器員工為蘇寧小店貢獻(xiàn)了三個(gè)店鋪信息，三家店鋪都順利簽約之后，這位員工自告奮勇，選擇在其中一家做店長，“我對這片兒太熟了，這家門店生意肯定錯(cuò)不了。”這位員工也成為蘇寧內(nèi)部成功轉(zhuǎn)型的案例。

靠著宋銳們的“慧眼”，蘇寧小店僅用一年的時(shí)間，在北京迅速開了500家門店，在線下新型零售業(yè)態(tài)的跑道上，有了半個(gè)身位的優(yōu)勢。

宋銳和蘇寧電器員工的選址故事看上去輕松且成功率高，但是事實(shí)上他們做的只是街頭掃描工作，選址工作遠(yuǎn)比這復(fù)雜。宋銳介紹，目前蘇寧小店的類型主要分為社區(qū)店、CBD店和大流量店，不同類型的店鋪在面積、樓層、入口、位置、外立面、門前場地、電量、上下水、租金上有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。對應(yīng)這套標(biāo)準(zhǔn)，員工們將初步判斷的結(jié)果轉(zhuǎn)交至開發(fā)團(tuán)隊(duì)后，開發(fā)人員會將信息更加細(xì)化。

為了提高判斷的準(zhǔn)確率，蘇寧后臺龐大的數(shù)據(jù)系統(tǒng)會同時(shí)啟動(dòng)。“我們內(nèi)部叫做金礦系統(tǒng)，它可以挖掘周邊消費(fèi)者線上線下購買的軌跡行為?！弊屗武J引以為豪的后臺數(shù)據(jù)是蘇寧多年的線上線下零售平臺所積累的，“我們總部可是有2萬多名IT人員的，”宋銳說，數(shù)據(jù)分析出的結(jié)果與線下條件的結(jié)合才是每家蘇寧小店落地的最終依據(jù)，“整個(gè)流程會很快，”宋銳說，憑借它，蘇寧小店順利完成了“2018年北京開業(yè)500家”的目標(biāo)。

電腦屏幕前的選址人

并不是所有開店人都有蘇寧小店這樣的大樹依靠。技術(shù)如何賦能選址？張家鵬從中看到了商業(yè)機(jī)遇。張家鵬曾在國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的DTZ戴德梁行有過十余年的工作經(jīng)歷，后于2012年創(chuàng)辦 RET睿意德；從2015年開始張家鵬將更多的精力轉(zhuǎn)移到了新創(chuàng)辦的樂鋪、中商數(shù)據(jù)、云貓智管等公司。

樂鋪是基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的商鋪交易平臺，簡單理解，樂鋪的工作之一就是快速精準(zhǔn)的幫助客戶找到合適的商鋪，它的客戶中有個(gè)體戶，也有蘇寧小店、便利蜂這樣的連鎖品牌。張家鵬介紹，在樂鋪的平臺上，店鋪信息與選址需求在技術(shù)的驅(qū)動(dòng)之下完成初期配對，這在一定程度上替代了傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人，“樂鋪市場運(yùn)營部的小伙伴，每人坐在電腦前，能夠同時(shí)幫助六七十位客戶選址，這也是為了提高服務(wù)的質(zhì)量而刻意壓縮的量?！?/p>

樂鋪目前掌握的店鋪信息基本能夠回答宋銳們在選址時(shí)遇到的問題：例如工程條件、周邊環(huán)境、租金情況等。未來，電腦屏幕前的選址人還能解決更多的問題嗎？張家鵬的回答是肯定的?！皹蜂伩赡軙陉P(guān)聯(lián)維度上去做數(shù)據(jù)，例如區(qū)域業(yè)態(tài)比例，漲租趨勢，甚至是商鋪的時(shí)光機(jī)等?！?/p>

樂鋪市場運(yùn)營總監(jiān)李越超發(fā)現(xiàn)，這些信息是連鎖品牌客戶更加渴望得到的。他曾接觸過一家2018年迅速崛起的連鎖便利店品牌，“與傳統(tǒng)的商業(yè)選址相比，它的要求更加精細(xì)。恨不得要知道這家商鋪門前24小時(shí)的人流量情況，它可以將這些數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化，估算出一天的流水?！?/p>

李越超感嘆：“以前選址的都是老司機(jī)，現(xiàn)在都是技術(shù)控；以前選址靠看，現(xiàn)在靠算?！?/p>

位置還是最重要的嗎

對于商鋪信息掌握得越精準(zhǔn)，才能越準(zhǔn)確地“算”出店鋪的未來。連鎖企業(yè)選址小心思的背后是，是線下日趨激烈的零售業(yè)市場競爭。

當(dāng)傳統(tǒng)零售業(yè)規(guī)模見頂，線上流量紅利趨盡，流量貴、轉(zhuǎn)化率低的問題拉低線上平臺增長速度時(shí)，線上線下融合的新型零售模式被推到風(fēng)口：電商巨頭走下來，阿里、京東孵化的多類型線下實(shí)體店，如雨后春筍般冒出來；傳統(tǒng)零售企業(yè)不甘落后，蘇寧、永輝、物美全速布局；創(chuàng)業(yè)型“獨(dú)角獸”跑馬圈地，便利蜂、猩便利在資本夾持下快速前行。

線上線下融合的特點(diǎn)也正在改寫傳統(tǒng)零售業(yè)選址的講究。

圍棋術(shù)語中有一句話叫做“金角銀邊草肚皮”，指的是棋子所下的位置不同，其價(jià)值也有所不同，角上的位置價(jià)值最高，邊上其次，腹中最低。這句話也是開店選址的“黃金法則”?？墒撬武J在選擇蘇寧小店的位置時(shí)，卻對這句話做了調(diào)整--“金角”最好，但“銀邊”、“草肚皮”也無妨，只要能滿足3公里配送就可以選址。

3公里是蘇寧小店的配送輻射圈，線下不只有蘇寧小店的密集分布，在線上下單，蘇寧的物流體系就會送貨上門。宋銳說：“位置是傳統(tǒng)零售成敗50%的決定因素，可是在蘇寧小店的選址中卻不是如此。今年蘇寧小店還會推廣蘇小團(tuán)等社區(qū)拼團(tuán)項(xiàng)目，這種模式繞開了線上平臺和線下門店，是社群推廣的模式，蘇寧小店要以這樣的方式區(qū)別于單一的實(shí)體店面。”

宋銳還透露，今年蘇寧小店還要在北京開設(shè)200個(gè)前置倉，這也將大幅提高配送的效率。

張家鵬也有同感?！昂蛡鹘y(tǒng)的連鎖便利店相比，新型零售業(yè)態(tài)的選址邏輯是不一樣的，前者更講究地緣優(yōu)勢和人口的密度；后者看重的是可配送范圍內(nèi)的人，研究的是人流的密度。”

位置并不是核心競爭優(yōu)勢，但是誰又會一味拒絕好位置呢？張家鵬以北京為例介紹，2018年在商鋪市場供需之間的矛盾有所顯現(xiàn)，供應(yīng)端有些緊張，尤其是傳統(tǒng)意義上 的好位置，誰先搶到，就是誰的。

一大批新型零售業(yè)態(tài)憑技術(shù)手段、大數(shù)據(jù)分析能力等，在商鋪選址上展開爭奪時(shí)，個(gè)體商戶們則在另外一個(gè)層面花費(fèi)心力：怎么才能讓自己的產(chǎn)品和服務(wù)更具個(gè)性以及更富有品質(zhì)？

越來越多的客戶帶著個(gè)性化的需求而來。李越超曾接觸過一位客戶，他想要做的是80多元一份的面館生意，匹配這個(gè)價(jià)位的商鋪位置都在繁榮的核心商務(wù)區(qū)。可是這位面館老板并不滿意，他要找的是胡同里的小商鋪，神秘且有情調(diào)。按照客戶要求，李越超給他找到了相應(yīng)的商鋪。

面館生意火爆異常，這是選址人李越超最開始沒有想到的?！斑@背后是消費(fèi)者對于品牌的追求，品牌在某種程度上代表的就是品質(zhì)?！睆埣淫i告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。